王X與王XX商品房銷售合同糾紛二審民事判決書
案??由 房屋買賣合同糾紛
案??號 （2022）京01民終4717號
發布日期 2022-07-28
北京市第一中級人民法院
民 事 判 決 書
（2022）京01民終4717號
上訴人（原審被告）：王X，男，1970年9月出生，住北京市豐臺區。
委托訴訟代理人：羅XX，北京再虹律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）：王XX，女，1967年11月出生，住北京市海淀區。
委托訴訟代理人：姚恒，北京倡信律師事務所律師。
上訴人王X與被上訴人王XX房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市門頭溝區人民法院（2022）京0109民初95號民事判決，向本院提起上訴。本院于2022年4月2日立案后，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第四十一條第二款規定，依法適用第二審程序，由審判員獨任審理，于2022年7月12日公開開庭審理了本案。
上訴人王X及其委托訴訟代理人羅XX，被上訴人之委托訴訟代理人姚恒到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
王X上訴請求：
1.請求撤銷一審判決，并依法改判或駁回王XX的全部訴訟請求；
2.訴訟費用由王XX承擔。
事實和理由：
1.案涉購房款王X已全部支付完畢，其中王XX向王X出具的40萬元欠條中的欠款應當抵扣房款。王XX向王X出具40萬元的借條，是王X解決王XX與房屋占用人之間糾紛的酬勞，屬于王XX與王X之間的真實意思表示。目前該債務已經到期，應當抵扣購房款。一審法院認定40萬元欠款與房屋買賣屬于兩個法律關系，屬于事實認定錯誤，欠條內容與涉案房屋買賣之間存在不可分割的聯系。
2.王X向王XX支付了10萬元現金房款，證據充分，應予認可。王X通過現金給付方式向王XX支付10萬元房款，有取款記錄以及在場證人吳某的出庭作證。
3.根據房產交易市場的一般規則，都是房屋支付全款后才辦理過戶手續，王X支付了全部房款，王XX才將案涉房屋過戶給王X。
4.房屋買賣合同約定的尾款支付時間未到，即使王X未支付尾款，也不應判決王X立即支付余款。
王XX辯稱，王X的上訴請求沒有任何依據，請求法院駁回其上訴請求。
王XX向一審法院起訴請求：
1.請求王X支付王XX剩余購房款688000元；
2.請求法院判令王X支付王XX違約金204000元，計算標準為，以購房款102萬元為基礎計算20%。
一審法院認定事實：2019年1月18日，王XX與王X簽訂《房屋買賣協議》，協議約定王XX將門頭溝區1313號房屋（以下簡稱1313號房屋）及其附屬設施、設備出售給王X，成交價格為1020000元，付款方式為王X于合同簽訂之日起7日內支付首付款300000元，剩下余款于2023年12月31日前支付完畢。上述協議載明“三、甲方（王XX）保證上述房產權屬清晰，無爭議；未被判決、裁定限制出售，也未設置抵押；不存在出售他人的情形。在房產變更到乙方（王X）名下之前，若發生上述原因引起產權糾紛或債權債務，導致乙方無法完整行使該房產上的權利，概由甲方負責清理，并承擔民事責任，因此給乙方造成的經濟損失，甲方負責賠償，如導致乙方根本無法行使任何權利，則雙方解除合同，甲方退還乙方支付的房款，并支付乙方總房款20%的違約金”。
2019年王X通過微信轉賬和銀行轉賬方式共支付王XX購房款332000元，其中2019年1月18日微信轉賬40000元，5月9日微信轉賬10000元，8月19日微信轉賬22000元，1月21日銀行轉賬110000元，4月27日銀行轉賬100000元，8月19日銀行轉賬50000元。
2019年8月19日，案涉房屋辦理了不動產權證書，權利人為李某。
雙方當事人爭議的證據和事實：
1、關于1313房屋購房款的支付。
王XX主張扣除王X通過微信和銀行轉賬方式支付的332000元購房款后，王X尚欠付其688000元購房款。王X辯稱購房款已經全部支付完畢，其主張除了上述的332000元購房款外，其在2019年的1月22日、2月28日、3月12日、6月19日、8月5日分別給付王XX現金50000元、10000元、50000元、20000元、10000元用來支付購房款，并提交情況說明和銀行明細清單、申請證人吳某出庭作證證明上述主張。王XX對銀行明細清單的真實性認可，對其關聯性和證明目的不認可，對情況說明和證人證言的真實性、關聯性和證明目的均不認可。
王X主張其幫助王XX處理涉案房屋事宜，王XX自愿向王X支付40萬元，該40萬元用于抵償購房款，其提交2019年4月27日簽訂的欠條一份、協議一份及視頻和照片，并申請證人吳某、廉某和白某出庭作證證明其上述主張。協議載明“2019年1月，乙方王X為甲方王XX處理的其與姓名苑某的經濟糾紛事件……以及甲方位于門頭溝區1313號房屋租賃糾紛事宜未能解決，乙方提供報警調解及其他居間服務。以上兩項事宜，甲方同意于2019年2月在事情達成后給付（支付）乙方王X服務期間所有的差旅費、酬勞費用人民幣共計40萬元。現在乙方已經全面完善的履行了上述服務，甲方王XX認可并承諾付款，付款日期為2021年2月底全部還清乙方王X欠款……”欠條上載明“……以上兩項事宜，甲方同意于2019年2月在事情達成后給付（支付）乙方王X服務期間所有的差旅費、酬勞費用人民幣共計42萬元……”協議和欠條落款上均有“王XX”字樣的簽名。王XX對證人證言的真實性和證明目的均不認可，對協議、視頻和照片的真實性認可，對其證明目的不認可，對欠條的真實性、合法性和證明目的均不認可，42萬元的服務費實際上并不存在。
王X主張其于2019年5月24日代替王XX支付（2019）京01執193號案件中查封房產款項200495元，應折抵購房款，并提交北海國際仲裁院法律文書生效證明、北京市第一中級人民法院協助執行通知書、（2019）京01執193號之一執行裁定書、北京市人民法院案款收據予以證明。王XX認可上述證據的真實性，不認可其證明目的，其主張執行裁定書中有兩名被執行人屬于連帶責任，被告王X在王XX未同意的情況下，替王XX滌除債權屬于個人行為，不應從買賣合同的購房款中扣除。
王X主張其代替王XX支付涉案房屋印花稅和契稅31375.12元，應當作為購房款扣除，提交稅收完稅證明予以證明。王XX認可王X繳納了辦房本的稅3萬余元。
2、關于違約金204000元的主張。
王XX主張王X未按照合同約定的期限支付首付款，其逾期支付行為給造成了經濟損失，應當按照合同約定賠償違約金204000元，其提交《房屋買賣協議》予以證明。
對雙方爭議的事實和證據法院認定如下：
1、關于1313號房屋購房款的支付。
根據北海國際仲裁院法律文書生效證明、北京市第一中級人民法院協助執行通知書、（2019）京01執193號之一執行裁定書、北京市人民法院案款收據，法院認定王X于2019年5月24日代替王XX支付（2019）京01執193號案件中查封房產款項200495元，應當在購房款中予以扣除。王X主張的其于2019年的1月22日、2月28日、3月12日、6月19日、8月5日分別給付王XX現金50000元、10000元、50000元、20000元、10000元用于支付購房款，其提供的證據不足，法院不予采信。王X主張其幫助王XX處理涉案房屋事宜，王XX自愿向王X支付40萬元，該40萬元用于抵償購房款，根據其提供的協議和欠條，與本案不屬于同一法律關系，不應在本案中一并處理，法院不予認定。王X主張其代替王XX支付涉案房屋印花稅和契稅31375.12元，根據雙方協議約定，過戶手續所產生的各種費用均有乙方（王X）承擔，故法院不予認定該部分費用在購房款中扣除。
2、關于違約金204000元的主張。
王XX未提交證據證明王X逾期支付首付款的行為給其造成經濟損失，且協議中并未約定逾期支付首付款的違約責任，故法院不予支持。
一審法院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。王XX與王X于2019年1月18日就1313號房屋簽訂的《房屋買賣協議》，系雙方當事人真實意思表示，內容未違反法律、行政法規強制性規定，雙方均應依約全面履行。當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。根據查明的事實，1313號房屋成交價格102萬元，王X通過微信和銀行轉賬方式已經支付王XX購房款332000元，同時王X代王XX支付查封房產款項200495元，尚有487505元購房款未支付。雙方約定的付款條件雖尚未成就，但王X表示房款已經全部付清，拒絕繼續支付購房款項，為減少訴累、一次性解決糾紛，對于王XX主張請求判令王X支付王XX剩余購房款的訴求予以支持，過高部分不予支持。關于王X主張其幫助王XX處理涉案房屋事宜，王XX自愿向王X支付40萬元，該40萬元用于抵償購房款，根據其提交的協議和欠條內容顯示與本案不屬于同一法律關系，可另案處理。
綜上，依據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規定》第一條，《中華人民共和國合同法》第八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十七條之規定，判決：一、王X于本判決生效之日起七日內支付王XX購房款487505元；二、駁回王XX的其他訴訟請求。
本院對一審查明的事實予以確認。二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據。本院組織當事人進行了證據交換和質證。
王X提交三份視頻證據，內容為2019年1月19日王X幫助王XX找回購房合同和發票，幫助收房并報警，以證明王X幫助王XX解決房屋糾紛。
王XX認可上述視頻證據的合法性和真實性，不認可其關聯性和證明目的，認為該證據不屬于新證據的范疇。
本院認為，人民法院受理民事案件后，經審理發現當事人起訴的法律關系與實際訴爭的法律關系不一致的，人民法院結案時應當根據法庭查明的當事人之間實際存在的法律關系的性質，相應變更個案案由。本案立案案由為商品房銷售合同糾紛，經審查本案應為房屋買賣合同糾紛，故本院對案由予以變更。
關于王X所提王XX向王X出具的40萬元欠條中的欠款應當抵扣房款的上訴主張。根據王X提交的協議和欠條內容，一審法院認為該欠款與本案不屬于同一法律關系，可另案處理。上述認定及處理并無不當，本院予以維持。王X的此項上訴理由缺乏事實和法律依據，本院不予支持。
關于王X主張其向王XX現金支付10萬元購房款，其提供的證據不足，一審法院不予采信正確，本院予以維持。王X的此項上訴主張，缺乏事實依據，本院不予支持。
關于王X主張雙方約定的購房尾款期間未到，一審法院不應判決其立即支付余款。王X在一審及二審期間明確表示拒絕支付余款，一審法院基于減少訴累、一次性解決糾紛的考量，判令其向王XX支付剩余購房款并無不當，本院予以維持。
綜上所述，王X的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條第一款第一項規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費8613元，由王X負擔（已交納）。
本判決為終審判決。
審 判 員 王 新
二〇二二年七月十九日
法官助理 黃甜甜
書 記 員 趙夢蕓
