北京鏈XX紀(jì)有限公司與高XX中介合同糾紛二審民事判決書(shū)
案??由 行紀(jì)合同糾紛
案??號(hào) （2022）京03民終6233號(hào)
發(fā)布日期 2022-08-02
北京市第三中級(jí)人民法院
民 事 判 決 書(shū)
（2022）京03民終6233號(hào)
上訴人（原審被告）：北京鏈XX紀(jì)有限公司，住所地北京市朝陽(yáng)區(qū)將臺(tái)路5號(hào)院16號(hào)樓601室。
法定代表人：彭XX，總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：馬X，女，該公司員工，住公司宿舍。
被上訴人（原審原告）：高XX，男，1952年5月28日出生，漢族，住北京市東城區(qū)。
委托訴訟代理人：姚恒，北京倡信律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：李純純，北京倡信律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。
上訴人北京鏈XX紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱鏈家公司）因與被上訴人高XX中介合同糾紛一案，不服北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院（2022）京0105民初5271號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2022年4月24日立案后，依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
鏈家公司上訴請(qǐng)求：一審判決，改判駁回高XX全部訴訟請(qǐng)求。
事實(shí)與理由：
一、高XX在購(gòu)房時(shí)已知曹永亮先賣房取得購(gòu)房資格再繼續(xù)購(gòu)買涉案房屋的交易方案，并同意簽約，鏈家公司不存在故意隱瞞或提供虛假信息的行為，一審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤、適用法律錯(cuò)誤。
1.在二手房交易中，購(gòu)房人為了避免出售自有房屋后錯(cuò)過(guò)了心儀的擬購(gòu)買房屋，往往會(huì)先簽署擬購(gòu)買房屋的購(gòu)房合同，待自有房屋出售后再進(jìn)行擬購(gòu)買房屋的網(wǎng)簽和過(guò)戶。該交易方式不違反法律法規(guī)和公序良俗，且符合交易習(xí)慣和老百姓的實(shí)際交易需求。
2.（2018）京0105民初24494號(hào)案判決中認(rèn)定“高XX辯稱其對(duì)曹永亮購(gòu)房時(shí)不具備購(gòu)房資格不知情，但結(jié)合庭審中三方當(dāng)事人的陳述，對(duì)于高XX該辯解一審法院亦不予采信。”另鏈家公司在本案一審中提供的錄音證據(jù)也表明，高XX對(duì)曹永亮先賣房才能再買房的交易方式是知悉和同意的。鏈家公司在中介服務(wù)過(guò)程中，核實(shí)了涉案房屋原買受人曹永亮的購(gòu)房資質(zhì)，并在簽約時(shí)向雙方進(jìn)行了說(shuō)明，涉案房屋買賣雙方即高XX與曹永亮均在明確知悉曹永亮無(wú)購(gòu)房資質(zhì)的情況下確定的交易方式并簽署了房屋買賣合同。
3.鏈家公司沒(méi)有向高XX故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)的行為，也沒(méi)有提供虛假信息的行為，一審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。
4.一審法院以鏈家公司“故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)”或“提供虛假情況”為由適用《民法典》九百六十二條判處鏈家公司承擔(dān)違約責(zé)任屬于適用法律錯(cuò)誤。
二、高XX主張的損失是曹永亮違約造成的，其索賠事項(xiàng)均不是鏈家公司行為導(dǎo)致，鏈家公司不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損失賠償責(zé)任。購(gòu)房人曹永亮如誠(chéng)信履約，該交易具有可履行性。24494號(hào)、10797號(hào)判決書(shū)已認(rèn)定曹永亮是購(gòu)房合同的違約方。因房屋買賣合同解除產(chǎn)生的損失應(yīng)由該交易的違約方承擔(dān)。
1.高XX主張房屋貶值損失486000元不成立，要求鏈家公司承擔(dān)沒(méi)有事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)。
2.高XX主張租金損失87000元不成立，要求鏈家公司承擔(dān)沒(méi)有事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)。經(jīng)24494號(hào)、10797號(hào)判決書(shū)認(rèn)定，曹永亮自2017年7月17日起占有涉案房屋，是依據(jù)雙方之間的房屋買賣合同，因此未支持高XX向曹永亮主張房屋占有費(fèi)的請(qǐng)求。同理，在本案中，自2017年7月17日至曹永亮搬離涉案房屋期間，因曹永亮占有房屋，且系依據(jù)雙方的房屋買賣合同，因此在此期間，涉案房屋不存在可對(duì)外承租的可能性。自曹永亮搬離涉案房屋至涉案房屋再次出售期間，高XX已明確知悉曹永亮無(wú)法繼續(xù)履行房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，且高XX與曹永亮在涉案房屋的房屋買賣合同糾紛訴訟中，均請(qǐng)求解除上述協(xié)議，因此高XX作為涉案房屋的合法所有權(quán)人，可以隨時(shí)對(duì)涉案房屋進(jìn)行處分、收益或者空置，訴訟糾紛并不影響高XX對(duì)外出租。
3.高XX主張的律師費(fèi)70000元沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予以駁回。首先，該律師費(fèi)系2018年開(kāi)具，無(wú)法確認(rèn)咨詢服務(wù)內(nèi)容，且與本案無(wú)關(guān)。其次，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)可知，在2018年存在曹永亮起訴高XX的本訴及高XX起訴曹永亮反訴，無(wú)論高XX作為起訴一方或應(yīng)訴一方，產(chǎn)生的律師費(fèi)用均應(yīng)在前訴向曹永亮主張，向鏈家公司主張于法無(wú)據(jù)。最后，高XX切實(shí)維護(hù)自身利益，聘請(qǐng)律師是其個(gè)人自主行為，不應(yīng)由鏈家公司承擔(dān)。三、鏈家公司并未向高XX故意隱瞞或提供虛假信息，主張違約金450000元沒(méi)有合同依據(jù)、法律依據(jù)和事實(shí)依據(jù)。首先，鏈家公司并未向高XX故意隱瞞或提供虛假信息，不構(gòu)成《民法典》九百六十二條違約行為，一審法院適用法律錯(cuò)誤。其次，高XX主張?jiān)撨`約金沒(méi)有合同依據(jù)，亦不應(yīng)得到支持。第三，高XX在庭審中解釋主張違約金的依據(jù)是其存在損失，然而除房屋貶值損失、租金損失、律師費(fèi)外，高XX并沒(méi)有提供證據(jù)證明其有其他任何損失，更不能證明高XX有任何違約行為直接導(dǎo)致高XX遭受損失450000元，故高XX主張沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。第四，房屋貶值損失、租金損失、律師費(fèi)等系買受人曹永亮違約導(dǎo)致的以及買賣交易風(fēng)險(xiǎn)。此外，曹永亮表達(dá)不購(gòu)房的意思后，鏈家公司始終積極進(jìn)行斡旋，幫助尋求解決方案，曹永亮曾提出更換買受人、賠償，高XX均未接受，放任購(gòu)房交易損失產(chǎn)生和擴(kuò)大。
高XX辯稱：同意一審判決，不同意鏈家公司全部上訴請(qǐng)求及理由。
高XX向一審法院提出訴訟請(qǐng)求：
1.要求鏈家公司向高XX賠償房屋貶值損失486000元、租金損失87000元、律師費(fèi)70000元；2.要求鏈家公司向高XX賠償違約金450000元。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2017年7月17日，曹永亮作為乙方（買受人）與高XX作為甲方（出賣人）、鏈家公司作為丙方（居間方）簽訂《居間服務(wù)合同》，約定甲、乙雙方在丙方的居間服務(wù)下就涉案房屋簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》。甲、乙雙方同意，共同委托丙方作為交易居間人，丙方提供的居間服務(wù)包括：1.提供房屋買賣市場(chǎng)行情咨詢；
2.尋找、提供并發(fā)布房源、客源信息；
3.引領(lǐng)買受人實(shí)地看房；
4.協(xié)助查看房屋權(quán)屬證明文件；
5.協(xié)助交易雙方協(xié)商房屋買賣合同的相關(guān)條款內(nèi)容；
6.促成交易雙方簽署合法有效的買賣合同。乙方向丙方支付居間代理費(fèi)90720元，并應(yīng)于本合同簽訂當(dāng)日向丙方支付。合同第三條約定，丙方應(yīng)遵守相關(guān)法律規(guī)定，盡職提供居間服務(wù)，丙方不得在交易中提供虛假信息或故意隱瞞真實(shí)情況。在居間服務(wù)中，丙方違反本合同第三條約定的，丙方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
2018年3月，曹永亮將高XX及鏈家公司訴至一審法院，要求解除其與高XX簽訂的買賣合同，要求高XX退還購(gòu)房款、定金及物業(yè)交割保證金，并要求高XX及鏈家公司賠償損失。高XX在該案中提起反訴，要求曹永亮返還涉案房屋并支付占有使用費(fèi)、取暖費(fèi)，并要求曹永亮及鏈家公司賠償違約金。
一審法院于2018年6月20日出具（2018）京0105民初24494號(hào)民事判決，判令：
一、曹永亮與高XX于2017年7月17日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》《補(bǔ)充協(xié)議》《買賣定金協(xié)議書(shū)》于該判決生效之日解除；
二、高XX于該判決生效后七日內(nèi)向曹永亮返還定金3萬(wàn)元、物業(yè)交割保證金2萬(wàn)元、購(gòu)房款283.6萬(wàn)元；
三、曹永亮于該判決生效后七日內(nèi)將涉案房屋交還高XX；
四、駁回曹永亮的其他訴訟請(qǐng)求；
五、駁回高XX的其他反訴請(qǐng)求。曹永亮支付保全費(fèi)5000元。高XX不服該判決并提起上訴，北京市第三中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，曹永亮自身名下已有一套住房，不符合本市購(gòu)房資格，其未通過(guò)出售名下已有房屋等方式使其自身符合購(gòu)房資格，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)對(duì)此承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。鏈家公司作為專業(yè)的房屋交易經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，在買賣雙方簽訂合同之時(shí)，與雙方當(dāng)事人簽訂了十余份文件，其明確知曉曹永亮不具備購(gòu)房資格，仍促成雙方簽訂買賣合同，并未向雙方明確告知曹永亮不具備購(gòu)房資格，以及曹永亮如在合同履行期限屆滿前，無(wú)法取得購(gòu)房資格的風(fēng)險(xiǎn)，亦未就發(fā)生該種情形下雙方的解決方案為雙方進(jìn)行合同條款的擬定，對(duì)鏈家公司的責(zé)任，當(dāng)事人應(yīng)另行主張。一審法院以曹永亮雖不具備購(gòu)房資格但其一直積極聯(lián)系變更買受人為由，判決曹永亮不承擔(dān)違約責(zé)任，屬于適用法律不當(dāng)，該院對(duì)此予以糾正，該院結(jié)合曹永亮的過(guò)錯(cuò)程度以及事后積極協(xié)商解決的態(tài)度，并考慮高XX的實(shí)際損失，酌情對(duì)違約金的數(shù)額核減為10萬(wàn)元。
綜上，北京市第三中級(jí)人民法院于2018年10月15日作出（2018）京03民終10797號(hào)民事判決，判令：
一、維持北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院（2018）京0105民初24494號(hào)民事判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第三項(xiàng)、第四項(xiàng)；
二、撤銷（2018）京0105民初24494號(hào)民事判決第五項(xiàng)；
三、曹永亮于該判決生效后七日內(nèi)向高XX支付違約金十萬(wàn)元；四、駁回高XX的其他訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)43088元，由曹永亮負(fù)擔(dān)。
2018年11月19日，經(jīng)鏈家公司居間，高XX作為出賣人與案外人商倩、皮夢(mèng)寧作為買受人簽訂《北京市存量房屋買賣合同》約定：高XX將涉案房屋出售給商倩、皮夢(mèng)寧，房屋總價(jià)款405萬(wàn)元。同日，高XX作為出賣方，商倩、皮夢(mèng)寧作為買受方，鏈家公司作為居間方簽訂《居間服務(wù)合同》約定：商倩、皮夢(mèng)寧向鏈家公司支付居間代理費(fèi)89100元。
庭審中，高XX主張由于鏈家公司的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致買賣合同無(wú)法履行，故鏈家公司應(yīng)向其賠償經(jīng)濟(jì)損失及違約金，據(jù)此提交《北京市存量房屋買賣合同》《居間服務(wù)合同》《北京增值稅普通發(fā)票》《收據(jù)》等證據(jù)佐證。鏈家公司稱，影響房屋價(jià)格的因素是多樣的，不能簡(jiǎn)單地以兩次買賣合同的差價(jià)作為計(jì)算方式。退一步講，自原案判決生效，高XX可隨時(shí)出售涉案房屋，其選擇在2018年11月以405萬(wàn)元價(jià)格出售涉案房屋，是其自身應(yīng)該承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，既然原買賣雙方自始至終都同意解除合同，高XX明確知曉將來(lái)自己會(huì)退還相應(yīng)的購(gòu)房款，其應(yīng)當(dāng)盡早著手準(zhǔn)備退款事宜。高XX對(duì)此不予認(rèn)可，稱其出售涉案房屋的原因系自身購(gòu)房需求，在曹永亮支付首付款后，高XX已將該款項(xiàng)用于了購(gòu)買其他房屋，沒(méi)有履行能力退還曹永亮相應(yīng)款項(xiàng)。因涉案房屋涉及訴訟，高XX擔(dān)心如徑行將涉案房屋出售或者出租會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)，故其沒(méi)有在訴訟期間處分涉案房屋，而是在二審判決生效后立刻出售了涉案房屋。
高XX主張律師費(fèi)，并提交《委托代理合同》、收據(jù)、發(fā)票佐證。
一審法院認(rèn)為：中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。本案中，根據(jù)生效判決查明的事實(shí)可知，鏈家公司明知曹永亮不具備購(gòu)房資格，卻未向高XX告知上述情況，亦未向曹永亮告知如其在合同履行期限屆滿前無(wú)法取得購(gòu)房資格的風(fēng)險(xiǎn)，最終導(dǎo)致買賣合同無(wú)法履行，鏈家公司在居間合同履行過(guò)程中未盡到如實(shí)提供與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)的義務(wù)，存在過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)向委托人承擔(dān)賠償責(zé)任。高XX主張違約金，有合同依據(jù)，一審法院結(jié)合合同履行情況、鏈家公司的過(guò)錯(cuò)程度、高XX的實(shí)際損失等因素，酌情確定鏈家公司向高XX賠償違約金10萬(wàn)元。因一審法院在確定違約金數(shù)額時(shí)已考慮到高XX的實(shí)際損失，故一審法院僅支持違約金一項(xiàng)，損失一項(xiàng)不再計(jì)算。
綜上，一審法院判決：
一、北京鏈XX紀(jì)有限公司于判決生效之日起七日內(nèi)向高XX賠償違約金100000元；
二、駁回高XX的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百六十條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
二審中，雙方當(dāng)事人均未向本院提交新證據(jù)。
本院對(duì)一審查明事實(shí)予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，高XX作為涉案房屋出賣人與鏈家公司作為居間方簽訂《居間服務(wù)合同》，系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，雙方間形成合法中介合同關(guān)系，各方均應(yīng)依照合同內(nèi)容全面履行各自義務(wù)。根據(jù)查明的事實(shí)，鏈家公司作為專業(yè)從事房屋買賣機(jī)構(gòu)，在明知曹永亮不具備購(gòu)房資格的情況下，未及時(shí)向高XX告知該情況，亦未向曹永亮告知如其在合同履行期限屆滿前無(wú)法取得購(gòu)房資格的風(fēng)險(xiǎn)，造成合同無(wú)法履行的后果。據(jù)此，一審法院認(rèn)定鏈家公司未盡到如實(shí)提供重要事實(shí)的義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并無(wú)不當(dāng)，酌定計(jì)算違約金數(shù)額，未超出法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，本院依法予以維持。
綜上所述，鏈家公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十七條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)2300元，由北京鏈XX紀(jì)有限公司承擔(dān)（已交納）。
本判決為終審判決。
審 判 長(zhǎng) 鄧青菁
審 判 員 李 淼
審 判 員 史曉霞
二〇二二年七月二十五日
法官助理 喬文鑫
法官助理 劉佳鈺
書(shū) 記 員 梁 佳
