要件 | 司法認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn) | 反例情形 |
主觀善意 | 第三人不知道且不應(yīng)當(dāng)知道房屋為夫妻共有，或不知道出賣人未經(jīng)配偶同意。 | 第三人與出賣人有親屬關(guān)系、明知夫妻分居 / 矛盾，或交易時(shí)配偶明確提出異議。 |
支付合理對(duì)價(jià) | 購(gòu)房款與市場(chǎng)價(jià)格基本一致（通常浮動(dòng)不超過(guò) 10%-20%），且已實(shí)際支付（轉(zhuǎn)賬憑證為證）。 | 以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià) “折價(jià)購(gòu)買(mǎi)”，或僅出具 “欠條” 未實(shí)際付款。 |
完成過(guò)戶登記 | 房屋已依法辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，第三人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。 | 僅簽訂買(mǎi)賣合同、支付定金，但未辦理過(guò)戶手續(xù)。 |
登記在夫妻雙方名下：第三人明知房產(chǎn)共有卻仍與單方交易，幾乎不構(gòu)成 “善意”，原配偶可直接主張合同無(wú)效追回房產(chǎn)。
登記在出賣人一方名下：第三人更易被認(rèn)定 “善意”（如相信房屋為出賣人個(gè)人財(cái)產(chǎn)），需重點(diǎn)舉證其 “明知共有”（如聊天記錄、證人證言）。
登記在非出賣人一方名下：出賣人屬 “無(wú)權(quán)處分”，第三人若仍交易，主觀惡意明顯，不構(gòu)成善意取得。
離婚時(shí)主張少分 / 不分售房款
單獨(dú)主張損害賠償
證明房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)
證明第三人不符合善意取得要件
若第三人 “非善意”：提交聊天記錄、錄音等，證明其明知房屋共有且出賣人未經(jīng)同意；
若 “未付合理對(duì)價(jià)”：提供同小區(qū)同期成交價(jià)證明，證實(shí)交易價(jià)格顯著偏低；
若 “未過(guò)戶”：直接以不動(dòng)產(chǎn)登記中心記錄抗辯。
房產(chǎn)歸屬證據(jù)：結(jié)婚證、購(gòu)房合同、房產(chǎn)證、共同還貸 / 出資流水；
擅自處分證據(jù)：房屋買(mǎi)賣合同、出賣人單方簽字的過(guò)戶材料、第三人付款憑證；
善意取得抗辯證據(jù)：
第三人與出賣人的親密關(guān)系證明（如親屬關(guān)系證明）；
交易價(jià)格偏低的證據(jù)（如房產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、同戶型成交價(jià)截圖）；
出賣人隱藏房款的證據(jù)（如銀行轉(zhuǎn)賬記錄、取現(xiàn)憑證）。
階段 | 行動(dòng)要點(diǎn) | 時(shí)間節(jié)點(diǎn)建議 |
緊急止損 | 若未過(guò)戶，立即向不動(dòng)產(chǎn)登記中心提交《異議登記申請(qǐng)書(shū)》，阻止過(guò)戶；向第三人發(fā)送《告知函》，明確反對(duì)交易。 | 發(fā)現(xiàn)賣房行為后 72 小時(shí)內(nèi) |
協(xié)商階段 | 與出賣人、第三人協(xié)商，提出解決方案（如補(bǔ)付合理對(duì)價(jià)、撤銷交易），留存協(xié)商記錄。 | 異議登記后 1-2 周內(nèi) |
訴訟階段 | 若協(xié)商無(wú)果，起訴主張：① 買(mǎi)賣合同無(wú)效（追房產(chǎn)）；② 分割售房款（索賠）。 | 協(xié)商失敗后 30 日內(nèi) |
執(zhí)行階段 | 若勝訴，申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行（如撤銷過(guò)戶登記、查封出賣人財(cái)產(chǎn)）。 | 判決生效后 15 日內(nèi) |
異議登記超期失效：提交異議登記后 15 日內(nèi)必須起訴，否則異議登記自動(dòng)失效；
訴訟時(shí)效限制：主張損害賠償?shù)脑V訟時(shí)效為 3 年，自知道或應(yīng)當(dāng)知道賣房行為之日起計(jì)算；
“追認(rèn)” 風(fēng)險(xiǎn)：若原配偶事后以行為認(rèn)可交易（如接收部分售房款），可能被視為 “追認(rèn)”，喪失追回權(quán)。
