開發商以業主未預交物業費為由，不予交房。近日，安徽省宣城市宣州區人民法院審結該起房屋買賣合同糾紛案，認定開發商利用自身強勢地位，在交房時附加了合同未約定的不合理條件，判決開發商承擔逾期交房違約責任，并按照合同約定向購房者支付違約金。
2021年2月7日，宣城某房地產開發公司（以下簡稱房地產公司）與毛某簽訂《商品房買賣合同》一份，約定房地產公司將位于宣城市某小區一套商品房賣給毛某，房屋總價款為129萬余元。合同約定房地產公司應當于2023年6月30日前，在房屋竣工經驗收合格、取得竣工驗收備案證明后，將房屋交付毛某使用。不久，毛某分兩次向房地產公司付清了房款。2023年11月，房地產公司向毛某發出《交付通知書》，并載明交付時間、交付地點等事項。某物業公司受該房地產公司委托，為小區提供前期物業服務。某物業公司要求毛某先預交物業費，才能交付房屋。毛某認為，房地產公司委托交房的物業公司設定預交物業費作為交付房屋的條件，違反了商品房買賣合同約定，遂訴至法院，要求房地產公司支付以房款129萬余元為基數、自房屋最后交付期限的第二天即2023年7月1日起按日萬分之一的標準計算至實際交房之日止的違約金。
法院審理后認為，毛某與房地產公司簽訂的《商品房買賣合同》系雙方當事人的真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，法院予以確認。按約交付商品房是開發商的主要合同義務，該義務的履行受法律和合同的雙重約束。該合同就房屋價款、支付方式、交付期限及違約責任等內容進行了明確約定，毛某已支付全部房款，房地產公司應按合同約定向毛某交付房屋。交房條件成就后，房地產公司委托負責交房的物業公司設定預交物業費作為交付房屋的條件，致使交房未成，房地產公司應按合同約定承擔違約責任。預交物業費并非雙方合同約定辦理房屋交接手續的前提或必要條件，開發商不得利用自身強勢地位，在交房時附加合同未約定的不合理條件，增加業主負擔。法院判決支持了毛某的訴訟請求。雙方服判。
■法官說法
商品房銷售合同與物業服務合同系不同法律關系，總原則都是任何一方不得強制要求另一方履行合同未明確約定的義務。實際操作中，開發商通常將交付房屋的部分義務委托給前期物業公司。業主作為房屋所有權人，在開發商具備房屋交付條件的前提下，要求其與物業公司辦理房屋交付手續屬于業主享有的當然權利。在未明確約定物業費需在交房時繳納的情況下，開發商與物業公司將購房者預先支付物業費作為房屋交付的附加條件，并采取拒絕交付房屋的方式催繳物業費，屬于濫用其優勢地位侵害業主依約接收房屋的權利。
在房屋買賣中，買賣雙方都應該嚴格按照房屋買賣合同行使權利、履行義務。購房者履行完合同義務，房地產公司就應按照約定交付房屋，不得為購房者擅自增加合同以外的義務，妨礙購房者行使接收房屋的權利。物業費的收取方式，應由購房者與物業服務企業在合同中約定，而不能擅自將其作為交房的附加條件。
