關鍵詞
民事案外人執行異議之訴拆遷補償安置房屋排除強制執行
基本案情
原告郭某等訴稱：原廣州市東華西路某某號及騎樓（新某某）房屋是李某的物業。李某去世后，郭某等人于2002年7月10日辦理了繼承手續并取得《廣州市房地產權屬證明書》。2003年9月18日廣州市某房地產公司通知郭某等回遷到某某大廈某某、某某、某某、某某、某某單元使用。但商鋪部分一直沒有交回郭某等。后因該公司經營不善被多方追債，而郭某等全部居住在國外，委托人多次到該公司注冊地址，也無法找到工作人員辦理回遷安置及產權交換手續。2008年10月郭某等只有向原廣州市房管局仲裁委申請仲裁，要求該公司辦理上述房屋補償安置手續。在裁決過程中，被申請人找出種種理由予以拖延，最后原廣州市房管局作出終結裁決通知。經二審行政訴訟，于2013年12月19日經廣州市中級人民法院行政判決，要求廣州市國土資源和房屋管理局撤銷終結裁決，繼續審查并裁決。該公司一直拖到2016年7月28日才與郭某等辦理好拆遷補償及備案手續。2016年11月7日因郭某等與拆遷方達成協議并鑒證備案，廣州市住房和城鄉建設委員會作出終結裁決的通知。之后郭某等發現案涉房產被廣州市中級人民法院因他案查封。2016年9月郭某等向廣州市中級人民法院提出執行異議申請，要求解除對案涉兩套商鋪的查封。廣州市中級人民法院以（2016）粵01執異XX號裁定駁回郭某等的異議請求。郭某等認為上述房屋是原祖屋被征遷后補償回來的房產，房管局在拆遷時已與拆遷公司辦理了所有拆遷補償安置、產權交換手續，也辦理了政府拆遷管理部門的備案鑒證手續。發還后，只是因拆遷公司的原因一直未幫其重新辦理拆遷手續和新產權證。根據《最高人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條第三款“已支付全部價款”、第四款的規定“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”，權利能夠排除執行。本案涉及房屋已全部交給拆遷方拆除，應視為全部價款郭某等已經支付，產權交換備案在廣州市中級人民法院查封前和查封后也已分別完成，被拆遷人權益理應優先得到保護，因拆遷方經營不善無法也無人辦理郭某等產權交換和房產證，而非郭某等自身原因無法辦理過戶登記手續。請求：解除對廣州市東華西路案涉兩套商鋪的查封，判決不得執行該標的。
沈某辯稱：郭某等作為執行異議的權利人存在瑕疵，案涉房產并非在郭某等名下，也沒有證據顯示郭某等是權利人。郭某等所提交的證據材料并不足以證明其主張，陳述的事實和理由也不符合司法解釋，不足以解封案涉房產，請求駁回其訴訟請求。
廣州市某房地產公司、張某辯稱：郭某等的回遷安置權屬于生存權利，而沈某的債權屬于經營利益，在兩種權利沖突時，應優先保護生存權利。《房屋拆遷補償協議》實際上是履行之前與房管部門簽訂的直管房補償協議的補充行為，該行為發生在案涉房產發還之后，其公司只是履行被拆遷人的補償義務。
法院經審理查明：原廣州市東山區東某某路某某號首層及二樓部分，總建筑面積某某平方米，權屬人為郭某等。2002年7月10日，權屬人為郭某等辦理了繼承公證。1995年6月30日、1998年12月4日，權利人就案涉房屋的拆遷補償事宜簽訂協議，權利人同意拆除案涉房屋，并進行產權調換（補償），并經過了原廣州市城市房屋拆遷管理辦公室對上述協議予以備案登記。后因規劃變更，而對回遷安置房進行了調整。
2003年9月18日，廣州市某房地產公司通知權屬人李某等回遷。2003年10月10日，原廣州市東山區落實華僑房屋政策工作領導小組將東華西路某某號（新某某）首層及二樓部分房屋發還郭某等七位業主。2004年5月14日，廣州市某房地產公司和李某簽訂關于某某華廈第十層自編某某、某某、某某、某某、某某單元的《收樓確認書》，確認自2004年6月1日起，上述房產移交給權屬人回遷使用。2016年7月28日，廣州市某房地產公司與郭某等七人簽訂《廣州市城市房屋拆遷補償協議書》。同年6月30日，該公司與七人之一的曾某簽訂《收樓確認書》，雙方確認自2016年6月30日起，某某華廈AB棟二樓某某1鋪、某某4鋪由該公司交付曾某回遷使用；該商鋪建筑面積比原產權面積增大98.8046平方米。郭某等還提交了其將案涉房產對外出租的《商鋪租賃合同》。一審法院在執行（2014）穗中法執恢字第某某號、第某某號案過程中，查封了該公司名下包括某某1、某某4鋪在內的財產。郭某等提出書面異議，請求解除對案涉房產的查封。
廣州市中級人民法院于2017年12月25日作出（2016）粵01民初556號民事判決：駁回郭某等的全部訴訟請求。宣判后，郭某以案涉房屋是以產權置換補償的方式進行拆遷，郭某等的房屋已全部交給拆遷方拆除應視為全部價款已經支付，產權交換備案在廣州市中級人民法院查封前和查封后也已分別完成，被拆遷人的權益理應優先得到保護等為由，提起上訴。廣東省高級人民法院于2019年8月30日作出（2018）粵民終754號民事判決：一、撤銷廣州市中級人民法院（2016）粵01民初556號民事判決；二、不得執行案涉房產。沈某不服二審判決，以原判決認定在2005年人民法院查封之前已經簽訂了合法有效的書面買賣合同缺乏證據證明，該兩處房產并非住宅，《廣州市城市房屋拆遷補償協議書》涉嫌偽造，郭某等所享有的權利為債權等為由向最高人民法院申請再審。最高人民法院于2021年12月6日作出（2020）最高法民申1586號裁定：駁回沈某的再審申請。
裁判理由
法院生效裁判認為，僑居境外的郭某等因位于原廣州市東山區的祖屋被拆遷而獲補償東華西路征用地段新建大樓某某大廈有關房屋作為回遷安置房，其中包括案涉房產。
有關拆遷補償協議《廣州市城市房屋拆遷補償協議書》《征地拆遷直管房屋補償協議書》《拆遷〈房屋補償協議書〉補充協議》陸續簽訂于1995年、1998年、2002年，其中確定了補償面積及地址、范圍，并于2003～2004年間實際安排了部分面積的回遷，2016年6月30日實際安排了案涉房產的回遷。前述1998年《征地拆遷直管房屋補償協議書》系由祖屋代管單位原廣州市東山區房地產管理局與房地產公司簽訂。2003年，前述祖屋不再由管理局代管而發還郭某等七位業主，有關部門通知房地產公司與業主重新簽訂房屋補償協議。2016年7月28日，房地產公司與業主簽訂《廣州市城市房屋拆遷補償協議書》。
雖然《廣州市城市房屋拆遷補償協議書》簽訂于案涉房產被查封之后，但該協議只是按照政府通知要求進行的重簽，原判決認為本案涉及歷史遺留問題，聯系歷史沿革認定被申請人對某某1、某某4鋪享有合法權利并已實際履行，有事實和法律依據。沈某沒有充足證據推翻原判決的認定。廣州市某房地產公司在二審期間提交的有關證據經過了質證，原判決保障了沈某的質證權利。沈某申請再審稱《廣州市城市房屋拆遷補償協議書》涉嫌偽造，但未提交證據予以證明。
本案申請執行人沈某因對廣州市某房地產公司享有金錢債權而申請執行登記在該公司名下的案涉房產。郭某等的權利為請求進行征地拆遷補償安置的權利。1998年《征地拆遷直管房屋補償協議書》附表明確了對于非住宅的補償方案，案涉房屋的位置、用途符合協議約定。參照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款關于“拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持”的規定，被拆遷人對拆遷補償安置房屋享有優先權，原判決認定郭某等對案涉房產享有的權利足以排除執行并無不當。
裁判要旨
法律維護被拆遷（征收）人合法權益的精神是一以貫之的。被拆遷人與拆遷人按照所有權調換形式簽訂房屋拆遷協議，明確約定拆遷人以位置、面積等特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，被拆遷人在法院查封前已實際占有案涉房屋，其對拆遷補償安置房屋享有的民事權益足以排除對該房屋的強制執行。
關聯索引
《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第29條
一審：廣州市中級人民法院（2016）粵01民初556號民事判決（2017年12月25日）
二審：廣東省高級人民法院（2018）粵民終754號民事判決（2019年8月30日）
再審審查：最高人民法院（2020）最高法民申1586號民事裁定（2021年12月6日）
