虛假材料審核失職：政府不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)（如自然資源和規(guī)劃局）在辦理房產(chǎn)證時(shí)，未依法核查土地性質(zhì)文件的真實(shí)性，對(duì)開(kāi)發(fā)商提交的 “集體用地冒充商品房用地” 假證明予以認(rèn)可，構(gòu)成 “行政行為違法”。
產(chǎn)權(quán)登記行為無(wú)效：依據(jù)《民法典》第 222 條，因登記錯(cuò)誤造成他人損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。若能證明房產(chǎn)證是基于假證明辦理，該登記行為自始無(wú)效，孫女士可起訴要求撤銷(xiāo)房產(chǎn)證并追究登記機(jī)構(gòu)責(zé)任。
訴訟時(shí)效的計(jì)算與抗辯
若孫女士近年才通過(guò)信訪(fǎng)、訴訟等途徑獲知 “假證明” 存在及政府審核失職的事實(shí)，可主張 “時(shí)效自獲知之日起算”，并提供相關(guān)證據(jù)（如信訪(fǎng)答復(fù)、此前訴訟的庭審記錄）；
依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈行政訴訟法〉的解釋》第 65 條，若政府未告知孫女士起訴期限，時(shí)效可延長(zhǎng)至 “知道行為內(nèi)容之日起 1 年”，需舉證證明政府未履行告知義務(wù)。
舉證責(zé)任的分配優(yōu)勢(shì)
孫女士?jī)H需初步舉證：證明自己是房屋買(mǎi)受人、持有房產(chǎn)證、開(kāi)發(fā)商存在 “集體用地冒充商品房用地” 的事實(shí)（如土地權(quán)屬查詢(xún)結(jié)果、開(kāi)發(fā)商的相關(guān)自認(rèn)材料）；
若政府無(wú)法提供合法的土地性質(zhì)審核文件，或提供的文件與真實(shí)土地性質(zhì)沖突，將視為 “行政行為沒(méi)有相應(yīng)證據(jù)”，法院可直接認(rèn)定登記行為違法。
基礎(chǔ)身份與交易證據(jù)
購(gòu)房合同原件（證明與開(kāi)發(fā)商存在買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，且合同約定房屋為商品房）；
房產(chǎn)證原件及復(fù)印件（證明政府作出了產(chǎn)權(quán)登記行政行為）；
首付支付憑證、銀行貸款合同、開(kāi)發(fā)商代償剩余貸款的證明（如銀行出具的貸款結(jié)清通知書(shū)），證明孫女士已履行付款義務(wù)及貸款結(jié)清情況。
土地性質(zhì)與假證明證據(jù)
到河北當(dāng)?shù)刈匀毁Y源和規(guī)劃局申請(qǐng)查詢(xún)案涉房屋的土地權(quán)屬檔案，獲取 “土地性質(zhì)為集體用地” 的官方證明（如《土地登記簿》《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬查詢(xún)結(jié)果》）；
收集開(kāi)發(fā)商使用假證明的證據(jù)，如此前訴訟中法院認(rèn)定 “證明虛假” 的判決書(shū)、公安機(jī)關(guān)對(duì)開(kāi)發(fā)商偽造文件的調(diào)查筆錄（若已刑事立案），或政府部門(mén)出具的 “證明材料虛假” 的核查結(jié)論。
政府違法履職的證據(jù)
申請(qǐng)政府信息公開(kāi)：向不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)申請(qǐng)公開(kāi) “辦理案涉房產(chǎn)證時(shí)審核的土地性質(zhì)材料、審批流程文件”，若政府拒絕公開(kāi)或公開(kāi)的材料存在缺失、虛假，可直接作為其履職違法的證據(jù)；
此前維權(quán)記錄：如信訪(fǎng)申請(qǐng)書(shū)、政府信訪(fǎng)答復(fù)函、過(guò)往訴訟的判決書(shū)（需重點(diǎn)標(biāo)注 “法院提及土地性質(zhì)問(wèn)題”“政府未舉證審核依據(jù)” 等內(nèi)容），證明曾就此事主張權(quán)利，且政府未依法處理。
確定被告與管轄法院
被告：作出房產(chǎn)證登記行為的政府不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)（如 XX 市自然資源和規(guī)劃局），而非籠統(tǒng)的 “政府”；
管轄法院：由被告所在地的基層人民法院管轄（如房屋位于河北石家莊 XX 區(qū)，由 XX 區(qū)人民法院管轄），若案件涉及縣級(jí)以上政府或社會(huì)影響重大，可由中級(jí)人民法院管轄。
訴訟請(qǐng)求精準(zhǔn)設(shè)計(jì)
確認(rèn)被告（不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)）“辦理案涉房屋房產(chǎn)證的行政行為違法”；
判令被告撤銷(xiāo)案涉房屋的房產(chǎn)證；
判令被告賠償孫女士的財(cái)產(chǎn)損失（即首付金額及利息，利息自支付首付之日起按 LPR 計(jì)算）。
庭審核心抗辯策略
聚焦 “審核義務(wù)”：強(qiáng)調(diào)根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第 19 條，登記機(jī)構(gòu)需對(duì)申請(qǐng)材料的真實(shí)性、合法性進(jìn)行查驗(yàn)，而案涉房屋土地性質(zhì)為集體用地，與商品房用地存在本質(zhì)區(qū)別，政府未發(fā)現(xiàn)假證明屬 “重大履職過(guò)失”；
反駁時(shí)效抗辯：若政府主張 “超過(guò)訴訟時(shí)效”，需提交 “近年才獲知假證明及審核失職” 的證據(jù)（如 2024 年獲取的土地權(quán)屬查詢(xún)結(jié)果），并依據(jù)司法解釋主張時(shí)效未過(guò)；
主張賠償責(zé)任：根據(jù)《國(guó)家賠償法》第 4 條，行政機(jī)關(guān)及其工作人員違法行使職權(quán)造成財(cái)產(chǎn)損害的，受害人有取得賠償?shù)臋?quán)利，首付損失與政府違法登記直接相關(guān)，應(yīng)予以賠償。
優(yōu)先通過(guò)行政訴訟確權(quán)
同步申報(bào)破產(chǎn)債權(quán)（備選方案）
申報(bào)依據(jù)：以 “購(gòu)房合同因開(kāi)發(fā)商欺詐（集體用地冒充商品房）無(wú)效” 為由，主張 “返還首付及利息” 的債權(quán)；
債權(quán)優(yōu)先級(jí)：根據(jù)最高法司法解釋?zhuān)?gòu)房者的購(gòu)房款返還請(qǐng)求權(quán) “優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款、抵押權(quán)及其他普通債權(quán)”，即使開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，孫女士的首付也可優(yōu)先從破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)中受償。
解除購(gòu)房合同與貸款合同
盯緊破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分配
及時(shí)向破產(chǎn)管理人提交 “首付支付憑證、購(gòu)房合同、貸款結(jié)清證明” 等材料，確認(rèn)債權(quán)金額；
若破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)不足以清償全部債權(quán)，需依據(jù) “購(gòu)房款優(yōu)先受償” 的規(guī)定，提出書(shū)面異議，反對(duì)將首付列為普通債權(quán)，必要時(shí)可起訴破產(chǎn)管理人確認(rèn)債權(quán)優(yōu)先級(jí)。
證據(jù)不足風(fēng)險(xiǎn)
政府賠償執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)
